Giá nhà vượt xa tốc độ tăng thu nhập, nguồn cung mới rơi xuống mức thấp nhất trong hơn một thập kỷ: đó là bối cảnh để hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM đưa nhà ở xã hội vào “cấu trúc đô thị” với mục tiêu tăng thêm khoảng 199.400 căn đến năm 2030. Điểm đáng chú ý nằm ở nguyên tắc chọn vị trí.
Khả năng chi trả nhà ở thấp nhất trong nhóm so sánh
Dự thảo dẫn so sánh 9 thành phố châu Á: với giá bán khoảng 77 triệu đồng/m² và GRDP bình quân đầu người khoảng 187 triệu đồng, người dân TP.HCM cần 20,6 năm GRDP bình quân để mua một căn hộ 50 m². Đây là mức cao nhất nhóm, trên cả Hồng Kông (18,2 năm). Dự thảo ghi nhận giá bất động sản tăng khoảng 10–15%/năm, vượt tốc độ tăng thu nhập.
Nguồn cung cũng co lại. Năm 2024, thành phố chỉ có 5.050 căn nhà ở mới, thấp nhất kể từ năm 2013, phần lớn thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang.
Cung nhà ở xã hội chưa bằng một phần ba nhu cầu
Theo biểu đồ trong dự thảo, cung nhà ở xã hội ước tính khoảng 85.574 căn, trong khi cầu lũy kế đến cuối năm 2025 khoảng 291.000 căn. Con số cung đã gộp cả mục tiêu xây mới 2026–2030, nên nếu chỉ tính đến 2025, khoảng thiếu hụt còn lớn hơn.
Chỉ tiêu 2030 và nguyên tắc bố trí
Đến năm 2030, dự thảo nêu hai chỉ tiêu nhà ở: số căn nhà ở xã hội tăng thêm 199.400 căn và hoàn thành di dời 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch (bằng 50% tổng số). Báo cáo quy hoạch tháng 9/2026 cụ thể hóa cách bố trí:
- Ưu tiên gần nơi tập trung việc làm: Thủ Đức – Dĩ An – Thuận An; Thủ Dầu Một – Bến Cát – Tân Uyên – Bàu Bàng; Nhà Bè – Hiệp Phước; Phú Mỹ – Cái Mép – Thị Vải – Long Sơn.
- Xác định tỷ lệ phù hợp tại vị trí gắn metro, TOD và đầu mối giao thông công cộng.
- Không dồn ra ngoại vi; tăng quỹ nhà trong đô thị hiện hữu qua tái thiết chung cư cũ, chỉnh trang ven kênh rạch, đất công và đất sau di dời.
- Chỉ bố trí nơi đã đủ hạ tầng xã hội – kỹ thuật.
TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng) tập trung nhà ở, việc làm và dịch vụ quanh nhà ga. Bộ tiêu chí TOD của dự thảo đề xuất tỷ lệ nhà ở xã hội tối thiểu 20% trong vùng ảnh hưởng của nút TOD, nhà ở trợ giá cho người thu nhập thấp trong vùng 400–1.000 m quanh ga, và ưu tiên tái định cư tại chỗ.
Đặt cạnh mặt bằng giá căn hộ thấp nhất
Đối chiếu với mức 77 triệu đồng/m², dưới đây là giá tham khảo của một dự án nhà ở xã hội ở Thủ Dầu Một và hai dự án giá thấp tại TP.HCM cũ:
| Dự án | Vị trí | Giá tham khảo trung bình, triệu đồng/m² (khoảng giá) |
|---|---|---|
| Becamex Hòa Lợi (nhà ở xã hội) | Phường Bình Dương (Hòa Phú, Thủ Dầu Một, Bình Dương cũ) | khoảng 16 (15–27) |
| Lê Thành Tân Kiên | Phường Tân Tạo (Tân Kiên, Bình Chánh cũ) | khoảng 21 (18–27) |
| Nguyễn Quyền Plaza | Phường Bình Trị Đông (Bình Trị Đông, Bình Tân cũ) | khoảng 21 (21–27) |
Theo bản đồ quy hoạch mạng lưới đường sắt đô thị, Nguyễn Quyền Plaza cách một ga tuyến Metro số 1 khoảng 158 m.
Nhà ở cho thuê và quỹ đất
Báo cáo tháng 9 đề xuất đa dạng sản phẩm, từ nhà lưu trú công nhân, ký túc xá đô thị đến căn hộ thuê, thuê mua, trong đó nhà ở cho thuê là trụ cột dài hạn. Để chủ động nguồn cung, thành phố được đề xuất lập “ngân hàng quỹ đất” cấp thành phố. Phần giải pháp nêu thêm việc dành quỹ đất, diện tích sàn trong dự án tái thiết đô thị cho nhà ở xã hội.
Chỉ tiêu 199.400 căn trong 5 năm là rất lớn. Điều quyết định là nguyên tắc “gần việc làm, gần ga” có được chuyển thành vị trí, quỹ đất và cơ chế cụ thể hay không.
Nội dung dựa trên hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2021–2050, tầm nhìn 100 năm và báo cáo tháng 9/2026; chỉ tiêu, vị trí có thể thay đổi sau khi lấy ý kiến, thẩm định. Giá căn hộ trong bảng cập nhật đến 01/09/2026, chỉ minh họa mặt bằng giá, không phải lời khuyên đầu tư.
Xem thêm dự án nổi bật: Happy One Elite · Celesta Gold · TT Genesis · Solina Vũng Tàu
